评论：楼市新政出台到底买还是卖？

      乌鲁木齐4月7日讯通讯员陈华报道：3月30日，央行、住建部、银监会联合通知：调整个人住房贷款政策，二套房贷款最低首付比例降至四成；与此同时，二手房转让营业税免征期限由5年改成2年。

     此次“新政”备受业界关注。一是，二套房贷最低首付比例降至四成。对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。同时，缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付比例下调为20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付比例为30%；二是，二手房满2年免征营业税。个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　全民纠结到底是该买还是该卖？买房者卖房者都不知所措。有房的固然开心，但也纠结：是直接买二套房，还是卖了再买？没房的更纠结：是在新政利好下直接下手，还是再观望一下等风口过了再说？而在新政出台之前，刚签署预售购房合同的购房者，更是纠结，刚下单的房子还要不要？毁合同要付违约金，按合同来又要多掏腰包。二手房业主调价，开发商暗示调价时间表；买房的担忧，卖房的观望；银行出新政，中介忙电联，可以说，“新政”后的这个小长假，市场进入纠结状态——到底买还是卖？

　　新政出台后，笔者走访了乌鲁木齐市、昌吉市多个房产在售项目销售中心发现，改善型需求正逐渐增多，如果说改善型需求受益于此次新政，那刚需购房者则是在房企大幅让利的态势下进入市场。首先，政策层面来看，是全面利好。但这些政策仅仅是将过去的调控政策进行松绑，如此看来就仅是一个市场化回归。其次，消费者的购房意愿是否强烈，与能否购买，是否有能力购买是明显不同的。市场在新政推动下，预计今年二季度房地产市场将会进一步回暖，而随着新开工建设项目增加，新增供应量加大，存量逐步消化，产品结构逐步调整，2015年的房地产市场，依然是一个分化的局面。

　　二套房首付历年政策变化：

　　2007年9月27日，央行、银监会联合发文，二套房贷款首付比例不得低于40%；2008年12月，已经贷款买房，但人均住房面积低于平均水平，申请贷款购买二套房，可享受首套房贷款优惠政策；2010年1月，国十一条”出台，要求加大差别化信贷政策执行力度，二套房贷款首付款比例不得低于40%；2010年4月，二套房贷首付提至五成，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；2015年3月30日，拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，最低首付款比例调整为不低于40%，缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，最低首付款比例为30%。